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SOCIMI o compra directa: ventajas, riesgos y fiscalidad 2024

SOCIMI o compra directa: ventajas, riesgos y fiscalidad 2024

Invertir en una SOCIMI o en la compra directa de inmuebles plantea dudas relevantes para cualquier inversor inmobiliario en España. Estos vehículos presentan estructuras, ventajas, riesgos y regímenes fiscales distintos. Analizamos, de forma directa y práctica, las diferencias clave para tomar decisiones informadas en 2024.

¿Qué es una SOCIMI y cómo funciona?

Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son sociedades anónimas que cotizan en bolsa y se especializan en la adquisición, promoción y rehabilitación de activos urbanos para alquiler. Funcionan de forma similar a los REITs anglosajones y permiten a cualquier inversor acceder al mercado inmobiliario sin comprar inmuebles directamente.

Inversión en carteras diversificadas de activos.
Alta liquidez gracias a su cotización en mercados organizados.
Obligación de repartir la mayoría de los beneficios en forma de dividendos.

Compra directa de inmuebles: funcionamiento esencial

La compra directa consiste en adquirir un inmueble físico —residencial, comercial o de oficinas— para explotarlo mediante alquiler o con vistas a su revalorización. El inversor gestiona la propiedad y asume directamente todos los costes y riesgos asociados.

Control absoluto sobre la gestión y las decisiones.
Opción de personalizar la inversión: tipo de activo, ubicación, reformas, etc.
Menor liquidez y mayor exposición a riesgos específicos del activo.

Comparativa: invertir en SOCIMI o compra directa

Analiza de forma estructurada los factores principales al comparar SOCIMI o compra directa:

Comparativa de vehículos de inversión inmobiliaria
Aspecto	SOCIMI	Compra directa
Liquidez	Alta (compra/venta inmediata de acciones)	Baja (la venta del activo es lenta y costosa)
Diversificación	Alta (cartera de activos variados)	Baja (exposición a uno o pocos inmuebles)
Gestión	Profesionalizada y externa	Propia o mediante terceros a elección del inversor
Fiscalidad	Régimen especial: exención en IS, tributa el dividendo	IRPF/IS sobre rendimientos y plusvalías; gastos deducibles
Accesibilidad	Se puede invertir desde bajos importes	Elevado capital inicial necesario
Riesgo	Riesgo diversificado entre múltiples activos	Riesgo concentrado en el inmueble propio
Transparencia	Alta (información regulada y accesible)	Depende de la gestión y documentación mantenida

Ventajas de invertir en SOCIMI o compra directa

Ventajas de invertir en SOCIMI

Liquidez inmediata: Vendes o compras acciones en segundos en el mercado.
Diversificación automática: Reduces exposición a eventos individuales.
Gestión profesionalizada: Equipos expertos maximizan la rentabilidad y gestionan riesgos.
Fiscalidad eficiente: SOCIMI tributan al 0% en IS si cumplen requisitos; solo tributa el accionista por dividendos y plusvalías.
Transparencia: Informes públicos y obligación regulatoria de información periódica.

Ventajas de la compra directa

Control absoluto: Decides alquileres, reformas, uso, y plazos.
Personalización total: Seleccionas zona, tipología, reformas y estilo de gestión.
Potencial de revalorización puntual: Accedes a nichos o oportunidades locales.
Uso propio o mixto: Puedes utilizar el inmueble de forma propia o por temporadas.

Riesgos de la SOCIMI y la compra directa

Riesgos de invertir en SOCIMI

Volatilidad bursátil: El precio de las acciones depende de mercados financieros, no solo del valor inmobiliario.
Dependencia de la gestión: La rentabilidad varía con la decisión de los gestores y del gobierno corporativo.
Riesgo sectorial: Cambios en la regulación o en el ciclo inmobiliario impactan a toda la cartera.

Riesgos de la compra directa

Baja liquidez: Desinvertir puede llevar meses y conllevar costes altos de transacción.
Riesgo concentrado: El posible impago de inquilinos o caída de valor afecta a todo el capital invertido.
Gestión intensiva: Requiere conocimientos y tiempo para selección, contratos, reformas y resolución de problemas.
Imprevistos y gastos: Desperfectos no cubiertos, impagos, periodos vacíos o incrementos fiscales afectan directamente a la rentabilidad.

Fiscalidad: claves SOCIMI frente a compra directa

Fiscalidad de las SOCIMI

SOCIMI tributan al 0% en el Impuesto de Sociedades si cumplen los requisitos legales.
Deben distribuir al menos el 80% de los beneficios como dividendos anuales.
Cada inversor tributa por dividendos recibidos en IRPF/IS según su tipología impositiva.
Las plusvalías por venta de acciones tributan como ganancias patrimoniales en IRPF o IS.

No existe doble imposición a nivel de sociedad, pero sí en el inversor, que paga por dividendos y plusvalías.

Fiscalidad de la compra directa

El rendimiento neto del alquiler tributa en IRPF (particulares) o IS (sociedades).
Pueden deducirse gastos: IBI, comunidad, reparaciones, intereses hipotecarios, seguros, etc.
La venta de inmuebles genera plusvalía, sujeta a gravamen dependiendo del tipo de propiedad y la antigüedad.
La compra implica impuestos: ITP o IVA (según el caso), Actos Jurídicos Documentados, notaría y registro.

La tributación varía según circunstancias personales y región. Consulta con un fiscalista experto antes de invertir.