ITP o IVA vivienda: cuándo se paga cada uno y cuánto
Al comprar una vivienda en España, debes asumir impuestos clave: el ITP y el IVA. Entender qué se paga, cuándo y en qué cuantía es fundamental tanto para compradores particulares como para inversores. A continuación te explicamos las diferencias entre el ITP o IVA vivienda y cómo calcularlos en la práctica.
¿Qué es el ITP y qué es el IVA en la compra de vivienda?
Debes abonar solo uno de estos impuestos en la compraventa. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava viviendas de segunda mano. El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se aplica a viviendas nuevas que compras directamente al promotor o constructor.
ITP o IVA vivienda: ¿cuándo corresponde cada uno?
El tipo de inmueble y el vendedor determinan el impuesto aplicable:
- Vivienda nueva: paga IVA.
- Vivienda de segunda mano: paga ITP.
Existen matices, pero esta regla cubre la mayoría de casos. Ante situaciones especiales, asesórate con un experto fiscal.
¿Qué se considera vivienda nueva?
- Primera transmisión: compras la vivienda al promotor o constructor por primera vez.
- Viviendas sin uso previo, nunca habitadas.
- Inmuebles rehabilitados integralmente, bajo ciertos supuestos.
¿Qué se entiende por vivienda de segunda mano?
- Inmuebles que ya han tenido un propietario anterior particular.
- Incluye viviendas procedentes de herencias o donaciones, aunque pueden estar sujetas a otros impuestos adicionales.
¿Cuánto se paga de ITP o IVA al comprar vivienda?
El importe depende del impuesto aplicable, la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble, y las características tanto del comprador como de la vivienda.
| Tipo de vivienda | Impuesto | Tipo general | Quién lo paga | Notas |
|---|---|---|---|---|
| Vivienda nueva | IVA | 10% (21% en locales) | Comprador | VPO: 4% en algunos casos |
| Vivienda segunda mano | ITP | 6%-10% según CCAA | Comprador | Bonificaciones jóvenes/VPO en algunas CCAA |
IVA en vivienda: claves prácticas
- El tipo general de IVA es 10% sobre el precio de venta.
- En vivienda protegida oficial (VPO), puede ser del 4%.
- Se paga al promotor directamente en el momento de la escritura pública.
ITP en vivienda: claves prácticas
- El tipo oscila entre el 6% y el 10%, según la comunidad autónoma.
- Autonomías ofrecen tipos reducidos a jóvenes, familias numerosas o adquisiciones de vivienda habitual.
- El comprador debe liquidarlo en la Hacienda autonómica en un plazo de 30 días desde la compra.
Pasos para pagar el ITP o el IVA al comprar una vivienda
- Define el tipo de vivienda: distingue entre nueva y segunda mano.
- Calcula el impuesto: multiplica el porcentaje por el precio de compraventa.
- En viviendas nuevas: abona el IVA directamente al promotor al firmar la compraventa.
- En viviendas de segunda mano: presenta el modelo de ITP y paga el impuesto en el organismo autonómico.
- Guarda la justificación del pago: imprescindible para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Otros gastos e impuestos al comprar una vivienda
Además del ITP o el IVA, hay gastos adicionales:
- Notaría y registro de la propiedad.
- Gestoría, si decides contratarla.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), exigible en viviendas nuevas y algunas operaciones de segunda mano.
- Gastos relacionados con la hipoteca, si aplican.
Estos conceptos suman, de media, entre un 10% y un 15% al coste total de la operación.
FAQs sobre ITP o IVA vivienda
¿Puedo elegir entre ITP o IVA al comprar vivienda?
No. El régimen fiscal lo determina la ley según si compras vivienda nueva o usada.
¿Qué sucede si compro a un banco?
Normalmente deberás pagar ITP, ya que suele tratarse de segunda mano. Si el banco actúa como promotor, en cambio, se aplicaría IVA. Confirma cada operación.
¿Existen bonificaciones en el ITP?
Sí. Varias autonomías aplican tipos reducidos a jóvenes, familias numerosas, personas discapacitadas o para la vivienda habitual. Consulta la normativa de tu comunidad.
¿El IVA de la vivienda puede deducirse?
Solo es deducible si eres empresa o autónomo y compras para alquilar o como inversión. Para particulares, no es deducible.
¿Qué ocurre si no pago el ITP en plazo?
En ese caso, te expones a recargos, intereses y sanciones. Respeta siempre los plazos autonómicos.
¿Alguna vez se pagan ambos impuestos?
En la compraventa habitual, nunca se paga ITP e IVA a la vez. En operaciones complejas (por ejemplo, permutas), podrían surgir otros impuestos. Consulta en operaciones fuera de lo común.
¿El ITP o IVA se calcula sobre el valor de tasación o de compra?
Sobre el precio escriturado, siempre que no sea inferior al valor de referencia fiscal. Si la administración detecta infravaloración, podría exigir el pago por el valor real de mercado.
Conclusión
Saber cuándo pagar ITP o IVA vivienda y calcular los importes evita sorpresas y permite planificar la compra de forma precisa. Consulta siempre con un experto en fiscalidad inmobiliaria si necesitas resolver cuestiones concretas o tienes dudas sobre los trámites. Invertir con información es invertir con seguridad.
