Comprar casa en España extranjero 2025: guía legal y financiera
Comprar una vivienda en España como extranjero implica cumplir ciertos pasos legales y financieros. Con reformas previstas para 2025, es fundamental entender el proceso y anticipar posibles cambios. Esta guía explica de forma clara y precisa qué debes hacer para adquirir tu propiedad en España con garantías, seas inversor, expatriado o buscas tu residencia.
¿Por qué comprar casa en España siendo extranjero?
España atrae por su clima, calidad de vida y estabilidad jurídica. La oferta inmobiliaria cubre desde apartamentos para teletrabajadores hasta villas para inversión turística. Por ejemplo, muchos compradores internacionales adquieren segundas residencias en la costa o se establecen en grandes ciudades, aprovechando los precios competitivos frente a otros mercados europeos.
Checklist legal para comprar casa en España extranjero 2025
Como comprador extranjero, necesitas cumplir estos pasos legales para proteger tu inversión:
- Consigue el NIE (Número de Identidad de Extranjero): Requisito para cualquier trámite inmobiliario.
- Abre una cuenta bancaria en España: Imprescindible para pagos y domiciliaciones.
- Verifica la titularidad y cargas de la vivienda: Consulta el Registro de la Propiedad antes de firmar.
- Firma el contrato de arras: Este acuerdo reserva la propiedad y asegura condiciones de la compra.
- Escritura ante notario: La firma notarial formaliza legalmente el traspaso.
- Inscríbete en el Registro de la Propiedad: Te reconoce oficialmente como propietario.
Aspectos financieros clave al comprar casa en España extranjero 2025
Analiza tu presupuesto y anticípate a los costes asociados:
- Hipotecas: Las entidades españolas financian hasta el 60-70% para no residentes, con aportaciones iniciales altas. Por ejemplo, para una vivienda de 350.000 €, prepara al menos 105.000 € de entrada.
- Impuestos: En obra nueva pagarás IVA y AJD; en segunda mano, ITP. Los porcentajes varían según la región.
- Gastos de notaría y registro: Estima entre un 1 % y un 3 % del precio de compra.
- Conversión de divisas: Utiliza servicios internacionales fiables; pequeños cambios en el tipo de cambio pueden suponer diferencias relevantes en grandes transferencias.
- Mantenimiento anual: Incluye comunidad, IBI, suministros y seguros. Ejemplo: para un piso tipo, el IBI puede rondar los 400-600 €/año.
Tabla comparativa de impuestos por tipo de vivienda
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Porcentaje aproximado | Notas |
|---|---|---|---|
| Obra nueva | IVA | 10 % | Más AJD (0,5 % – 1,5 % según la comunidad autónoma) |
| Segunda mano | ITP | 6 % – 10 % | Varía por comunidad autónoma |
Documentación necesaria para extranjeros en 2025
Prepara la documentación desde el inicio para agilizar la compra. Suele requerirse:
- Pasaporte en vigor.
- NIE (Número de Identidad de Extranjero).
- Justificantes de fondos: extractos bancarios recientes o justificantes de ingresos.
- Contrato de trabajo o documento acreditativo de actividad profesional.
- Certificado de no residencia, cuando lo solicite el banco.
Errores comunes al comprar casa en España siendo extranjero
- No comprobar cargas, deudas o situación urbanística antes de firmar.
- Desconocer todos los impuestos y gastos nuevos que conlleva la propiedad.
- No contar con asesoramiento legal profesional e independiente.
- Firmar contratos sin traducción oficial ni entender todas las condiciones.
- No planificar el impacto fiscal internacional: consultas sobre doble imposición, declaración de bienes y obligaciones en el país de origen.
FAQs sobre comprar casa en España extranjero 2025
¿Puedo comprar una vivienda en España si no soy residente?
Sí. Solo necesitas el NIE y cumplir los requisitos legales. La residencia no es obligatoria para la compra, aunque sí relevante a efectos fiscales.
¿Qué hipotecas ofrecen los bancos españoles a extranjeros?
La mayoría de bancos comercializa hipotecas para no residentes, normalmente con un 60-70 % de financiación y condiciones más exigentes. Compara ofertas y consulta siempre a un asesor hipotecario con experiencia internacional.
¿Qué impuestos debo pagar al comprar una casa en España siendo extranjero?
Obra nueva conlleva IVA y AJD. Segunda mano, ITP. Además, se añaden gastos de notaría, registro e impuestos municipales como el IBI.
¿Es necesario contratar un abogado para la compra?
No es obligatorio, pero sí recomendable. Un abogado experto en operaciones internacionales revisará contratos, garantías legales y te protegerá de fraudes y errores.
¿Puedo alquilar la vivienda tras la compra?
Sí. En muchos municipios existen normas sobre alquiler vacacional o residencial. Consulta la regulación local antes de ofertar tu vivienda en alquiler, sobre todo si es para uso turístico.
¿Qué ocurre si compro a través de una sociedad extranjera?
Es viable, pero implica trámites y fiscalidad específica. Consulta a un asesor fiscal para evaluar ventajas e inconvenientes según tu caso y tu país de residencia fiscal.
¿Cómo afecta la compra de vivienda a la obtención de la residencia en España?
Solo las compras superiores a 500.000 € habilitan para el visado de inversor (“Golden Visa”). El resto de compradores debe acogerse a los procedimientos migratorios habituales.
Conclusión
Comprar casa en España como extranjero en 2025 es viable y seguro, siempre que sigas los pasos legales, analices los gastos y cuentes con expertos en la materia. Infórmate, planifica y toma decisiones con asesoramiento profesional para evitar complicaciones y asegurar el éxito de tu inversión.
