Costes compra para alquilar: impuestos, reformas y gestión

Invertir en vivienda para alquilar exige analizar todos los costes. Más allá del precio de compra, los impuestos, las reformas y los gastos de gestión determinarán la rentabilidad real. Anticipa cada partida para evitar desviaciones y proteger tu inversión.

Costes compra para alquilar: ¿qué incluyen?

Los costes compra para alquilar agrupan todos los desembolsos ligados a adquirir y poner en alquiler una vivienda. Incluyen impuestos, gastos notariales, reformas, mobiliario, seguros y costes de gestión, además de otros menos evidentes.

Principales impuestos en la compra para alquilar

Los impuestos pueden representar entre el 8% y el 13% del precio de compra. Identifícalos según el tipo de vivienda:

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Para viviendas de segunda mano. El tipo varía según la comunidad autónoma (generalmente entre el 6% y el 10%).
IVA: Para obra nueva. Habitualmente el 10% sobre el precio de compra.
Actos Jurídicos Documentados (AJD): Solo en obra nueva. Suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% según la región.
Plusvalía municipal: Grava el aumento de valor del suelo urbano. Suele pagarlo el vendedor, pero conviene pactarlo.

Costes de reformas y preparación de la vivienda

Casi siempre tendrás que adecuar el inmueble antes de alquilarlo. Estos son los principales gastos:

Reformas estructurales: Actualizar instalaciones eléctricas, tuberías o redistribuir estancias.
Mejoras estéticas: Pintura, suelos, carpintería, renovación de baños o cocina.
Mobiliario y electrodomésticos: Indispensable si buscas alquilar amueblado.
Certificado energético: Obligatorio para poner la vivienda en alquiler.

Solicita siempre varios presupuestos. Calcula un extra del 10% para imprevistos. Por ejemplo, reformar y amueblar un piso de 70 m² puede suponer desde 6.000 € (mejora básica) hasta más de 25.000 € (reforma integral y equipamiento completo).

Gastos de gestión y puesta en alquiler

Al iniciar el alquiler, enfrenta estos costes adicionales:

Honorarios de agencia inmobiliaria: Suelen equivaler a una mensualidad o el 8-10% del alquiler anual.
Tramitación de contratos y fianzas: Redacción, gestión de la fianza ante el organismo autonómico y, a veces, gastos notariales.
Seguro de impago y seguro de hogar: Fundamental para proteger tu inversión y asegurar el cobro.
Gastos de comunidad y mantenimiento: No todos son trasladables al inquilino. Ejemplo: derramas, ascensor o servicios generales corren de tu cuenta.

Valora la gestión profesional si no puedes atender los alquileres directamente. Calcula este gasto en tu plan de negocio.

Otros gastos ocultos al comprar para alquilar

No descuides partidas que afectan directamente la rentabilidad:

Notaría y registro: Imprescindibles para escriturar y formalizar la compra. Suma entre 1.000 € y 2.000 €.
Financiación bancaria: Comisiones de apertura (0,5%-1%), tasación y seguros (vida, hogar) vinculados a la hipoteca.
Impuestos recurrentes: IBI, tasa de basura y otros tributos municipales anuales.
Vacantes y morosidad: Si la vivienda está vacía o se producen impagos, asumes todos los gastos sin ingresos.

Tabla resumen: principales costes compra para alquilar

Resumen de los principales costes para comprar y alquilar una vivienda
Concepto	¿Cuándo aplica?	Observaciones
ITP / IVA	En la compra	ITP para segunda mano, IVA para obra nueva
AJD	En la compra	Sólo en obra nueva
Notaría y registro	En la compra	Obligatorio para escriturar
Reformas y acondicionamiento	Antes del alquiler	Variable según estado y calidades
Honorarios agencia	Al poner en alquiler	Opcional, si recurres a intermediación
Seguro de impago y hogar	Durante el alquiler	Recomendado para evitar riesgos
IBI y tasas municipales	Propiedad	Impuestos anuales obligatorios
Vacantes/morosidad	Durante el alquiler	Pierdes ingresos y asumes gastos

Cómo calcular la rentabilidad real tras los costes compra para alquilar

Calcula la rentabilidad neta teniendo en cuenta todos los gastos. Sigue este método:

Suma todos los costes de entrada: precio de compra, impuestos, escritura, reformas y mobiliario.
Añade los gastos anuales: IBI, seguro, mantenimiento, comunidad, vacantes y morosidad.
Resta el total de gastos anuales de los ingresos brutos esperados por alquiler.
Divide el beneficio neto anual entre la inversión total para conocer la rentabilidad real.

Ejemplo: compras por 150.000 €, gastas 20.000 € en reformas y pagas 13.000 € en impuestos y gastos. Ingresos anuales de alquiler: 9.600 €. Gastos anuales: 1.500 €. Rentabilidad neta = (9.600 € – 1.500 €) / (150.000 € + 20.000 € + 13.000 €) ≈ 4,2%.